コロナによる不動産価格への影響|今後の市場・経営成功のコツ

新型コロナウイルス流行の影響により、マンション価格の下落が予想されるなど、不動産経営者を悩ませる状況が続いています。

一方で、コロナショックによって魅力的な物件が市場に出る可能性もあるため、不動産価格の変化は商機と捉えることが可能です。また、近年では金融緩和政策によって低金利が続いているため、資金調達がしやすい点も不動産購入における追い風となっています。

コロナ禍を生き残り、不動産事業を成功させるためにはどのような施策をとるべきでしょうか。今後の不動産市場の動きと対策について詳しく解説します。

1. コロナショックで不動産価格は推移するのか?

コロナショックが起きる前の不動産価格は、2020年の東京オリンピック開催に向けた景気回復の影響もあり、上昇傾向で推移していました。新型コロナウイルスの感染が拡大したことにより、多くの不動産投資家は不動産価格が下落すると見込んでいます。

しかし、不動産の物件価格は2020年11月時点において、ほぼ横ばいで推移しており、大きな下落は見られません。

下落が見られない理由として、多くのデベロッパーが物件販売を延期している点が挙げられます。需要と供給が共に下がったため、不動産価格のバランスが保たれている状態となっています。ただし、マンション販売においては新規の売り出し戸数が前年同月比で減少傾向にあり、新築マンション市場はマイナス影響を受けている状況です。

新型コロナウイルスの流行は未だ衰えを見せず、世界経済は不安定な状況です。一方で日本は、世界と比較して新型コロナウイルスの流行を抑えられている傾向にあります。

安全資産の一つとして、海外投資家から日本の不動産の評価が高まれば、不動産価格が上昇する可能性も高まります。

そのため、これからの日本の不動産価格は、新型コロナウイルスの流行状況や、景気の動向が鍵を握っています。

2. 今が不動産の買い時といえる理由

コロナショックによる世界同時不況に似た出来事の一つに、リーマンショックが挙げられます。リーマンショック時には地価が大きく下落したため、不動産経営者の中には、コロナショックでも同じように地価が下落すると考えている方も多くいるでしょう。

しかし、コロナショックが及ぼした影響はリーマンショック時とは異なり、現在は不動産の買い時といえます。不動産が買い時と言える主な理由は3つです。

2-1. 不動産価格の変化には遅効性がある

景気の動向と不動産価格の変化に関しては関連性があります。しかし、景気動向と不動産価格の動きは、連動するとは限りません。

以下は、景気の動きと、不動産価格の動きを簡易化して示した流れです。

景気が落ち込む

国民の収入に影響を及ぼす

不動産需要が減少する

不動産価格が下落する

景気動向が及ぼす不動産価格の変化には、遅効性があることが特徴です。

過去の経済危機の例を参考にすると、景気変動が起きてから不動産価格に影響を与えるまでの期間は、半年から1年後が目安となっています。

そのため、2020年3月頃から始まったコロナショックの影響が不動産価格に変化を与え始める期間は、2020年9月から2021年3月の間となるでしょう不動産の買い時である底値も、上記の期間に生じる可能性が高いと言えます。

2-2. 金融機関の状態が安定している

リーマンショック時は、実体経済よりも金融機関が先にダメージを受けました。しかし、コロナショックはリーマンショックと異なり、金融システムは破綻していません。むしろ、財政出動・金融緩和などの政策により、金融機関は豊富な資金を有しています。

そのため、不動産投資家は、金融機関から不動産購入資金の融資を受けやすい状況です。

一方で、新型コロナウイルスの流行が加速した場合は、実体経済が悪化し金融機関にもダメージを与える可能性があります。金融機関の経営が安定している現在は、不動産購入資金の融資を受けるチャンスです。

2-3. 低金利が続いており資金を調達しやすい

日本では、金融緩和による低金利状態が2013年から現在まで続いている状況です。金融緩和政策は、日銀総裁によって維持が宣言されているため、今後も低金利状態が続くと考えられます。

不動産投資は、不動産自体が担保となるため、金融機関からの融資を受けやすい投資手段です。物件価格が下がる可能性はありますが、実物資産のため価値がゼロになることは基本的にありません。

低金利状態であれば、資金調達にかかる金利が低くなるため、自己資金が少なくても購入資金を調達しやすくなります。さらに、低金利であれば毎月の返済金額もその分下がるため、高い投資パフォーマンスが期待できるでしょう。

3. 不動産市場は今後どうなる?

新型コロナウイルス流行下において「今後の不動産価格」は、多くの投資家にとって気になる点でしょう。新型コロナウイルスの流行が及ぼす社会への影響は、歴史的にも稀に見る事態であるため、不動産経営者の判断を難しくしています。

以下では、今後の不動産市場の動きを3つの特徴に分けて解説するため、ぜひ参考にしてください。

3-1. 価格の二極化が進む

コロナショックは不動産市場に大きな変化をもたらした一方で、全ての物件に一様の変化を与えたわけではありません。不動産価格は、上昇エリアと下降エリアの二極化が少しずつ進んでいます。

例えば、首都圏都市部の不動産価格は景気と連動しやすく、特に高額の富裕層向け物件は新型コロナウイルスによる不況の影響を大きく受けるでしょう。

物件を売買する際には、不動産全体の値動きを見るよりも、特定地域に絞って不動産価格を調査することが大切です。

3-2. 郊外エリアや地方の人気が高まる

新型コロナウイルスの流行は、テレワークの普及や分散出社など、働き方に大きな変化をもたらしました。新型コロナウイルスの流行によって新たに注目されるエリアが、郊外や地方です。

リモートワークが一般化したため、都心部マンションのニーズが低下しており、ワークスペースを備えた広い住宅への需要が高まっている傾向にあります。

郊外エリアや地方であれば、一戸建て住宅も比較的リーズナブルな価格で購入可能です。特に、若年層の流入によって活性化が期待できるエリアは、今後人気が高まると予想されます。

3-3. オンラインでの内見が通常となる

新型コロナウイルスの流行は、不動産の内見方法にも変化を与えています。人との接触を避けて外出を自粛する顧客が増えているため、不動産企業も外出自粛に応じた内見方法の整備が必要です。

現在、注目される接客方法が「オンライン内見」であり、コロナ禍において利用者が急速に伸びています。

オンライン内見は、遠方からの賃貸物件検索を簡易化し、見学時間を短縮できます。今後、新型コロナウイルスの流行が終息した際も、オンライン内見は標準的な内見方法として使用され続けるでしょう。

4. オンライン接客を成功させるコツ

物件の売買や貸借を考える不動産経営者は、オンライン接客についても十分に理解する必要があります。

以下は、オンライン接客を成功させる上で、特に重要な3つのコツです。

・対応時間は30~45分程度に留める

オンライン接客では、物件希望のヒアリングから候補物件の提示までの対応時間を、30~45分程度に留めましょう。

パソコン上で相談・交渉を行った場合、普段以上に視覚や聴覚を使用します。オンライン接客が長時間にわたることで、顧客の疲れがたまり、契約などの重要な決定を先延ばしにする恐れが発生します。

・文字情報は事前に共有する

オンライン接客で細かい希望条件のやり取りを行った場合、想像以上に時間を使用します。取引で必要となる顧客情報などの文字情報に関しては事前に共有を行い、スムーズにヒアリングできる体制を整えましょう。

・ヒアリング内容を決めた上で接客する

限られた時間を有効活用するために、ヒアリング内容・話の順番を決めた上で接客しましょう。話を順序立てることで話題が逸れることなく、スムーズにオンライン接客を進めることができます。

オンライン接客の質によって、契約の成否を分ける可能性が大きくあるため、念入りに準備を行いましょう。

まとめ

コロナショックによる不動産価格の変化は、物件の種類や地域によって大きく異なります。リーマンショック時の不況と異なり、コロナ不況は不動産購入におけるプラス要素も含まれることが大きな特徴です。

また、テレワークの普及により、地方エリアや郊外エリアに注目が集まっています。

不動産経営者は、新型コロナウイルスの影響による時代変化に合わせて、オンライン接客などの新たな方法を取り入れることも大切です。不動産市場の変化に上手く対応し、コロナ禍においても不動産事業を成功させましょう。

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