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賃貸管理の種類別メリット・デメリット、手間・費用・トラブルを解説
賃貸経営を行う際には、物件管理の手間や費用がかかります。また、管理会社や入居者からトラブル対応を求められることも少なくありません。賃貸管理で安定した家賃収入を得るためには、コストや手間をかけずに管理業務を行う方法を知ることがポイントです。
当記事では、賃貸管理の種類別のメリット・デメリットや、賃貸管理ソフトを導入するメリットについて解説します。賃貸管理のコスト削減を目指したい人や、賃貸経営に興味がある人は、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 賃貸管理の種類
マンションやアパートなどの賃貸経営を円滑に行うためには、入居者が快適かつ安全に暮らせるように賃貸管理・物件管理に力を入れる必要があります。賃貸管理の仕事には、「入居者を対象とした業務」と「建物を対象とした業務」の2つがあり、両方の業務にバランス良く対応することが大切です。
・賃料回収
・賃料滞納者への督促
・隣人トラブルやクレーム対応
・建物の不備や故障の修繕対応
・建物や設備の法定点検
・退去後の原状回復やリフォーム
賃貸管理の方法には、「自己管理」「委託管理」「サブリース」の3種類があります。賃貸管理の種類によって、所有者の手間や負担に違いがあるため、それぞれの概要や特徴を理解しておきましょう。
＜賃貸管理の方法＞
・入居者と直接やり取りすることが多い
・賃貸管理の知識や経験が求められる
・管理内容はプランによって異なる
・管理会社が所有者と入居者の間に入ってくれる
・別会社が物件をまるごと借り上げて賃貸経営を行う
・所有者と入居者とのやり取りは一切ない
2. 自己管理のメリット・デメリット
賃貸管理をすべて自身で行う大きなメリットは、コストを抑えられる点です。一方で、管理会社や別会社が介入しないことによるデメリットも存在します。
所有者が自己管理で賃貸経営を行うメリット・デメリットは、以下の通りです。
＜自己管理のメリット・デメリット＞
・物件管理やトラブル対応を通して賃貸管理のノウハウを学べる
・物件の老朽化や不具合に目が行き届きやすい
・入居者との関係性を築きやすい
・賃貸管理の手間と時間がかかる
自己管理は、委託管理に伴う委託料や管理料がかからないため、低コストで賃貸経営を行えます。また、管理業務を通じて賃貸経営に役立つスキルを身に付けられることも大きなメリットです。
物件が自宅から近く、賃貸管理が本業やプライベートに支障を与えなければ、自己管理によるメリットがより大きくなります。
3. 委託管理のメリット・デメリット
物件の管理業務を行う管理会社は、賃貸経営をサポートしてくれる心強い存在です。ただし、自己管理と同様にメリットだけでなくデメリットも存在するため、自身が目指す賃貸経営にマッチするかどうかしっかり比較しましょう。
賃貸管理を管理会社に委託するメリット・デメリットは、以下の通りです。
＜委託管理のメリット・デメリット＞
・賃貸管理の専門家が対応してくれるため、安心感がある
・複数の管理会社から委託先を選ぶ必要がある
・管理会社によって対応力に差がある
・プランにない業務は別途費用がかかる可能性がある
賃貸管理を管理会社に委託することで、入居者募集や物件管理などにかかる手間を大幅に削減できます。
しかし、必ずしも選んだ管理会社が対応力に優れているとは限りません。状況によっては、自己管理の方がメリットが大きいと感じるケースもあるでしょう。
4. サブリースのメリット・デメリット
サブリースは、一括借り上げを行った不動産会社などが入居希望者に対して転貸し、面倒な管理業務のすべてを契約先が行う仕組みです。他の管理方法と同様に、メリットだけでなくデメリットもあります。
サブリース契約を結んで賃貸経営を行うメリット・デメリットは、以下の通りです。
＜サブリースのメリット・デメリット＞
・管理業務による手間や負担がなくなる
・サブリース契約の更新時に賃料が安くなることもある
・入居者の状況把握が難しくなる
・原状回復や大規模修繕にかかる費用を高く請求されることがある
サブリースは、一度契約すれば賃貸管理にかかる手間や時間を省くことができ、空室リスクや滞納リスクも回避できます。賃貸経営の知識がない人や、できるだけ手間なく収益を得たい人におすすめの方法です。
一方で、賃貸管理の経験やスキルがある人や、管理業務に使える時間を確保できる人にとっては、収益力が低くメリットの少ない管理方法といえます。
5. 賃貸管理の効率化に管理ソフト導入を
管理ソフトとは、賃貸管理に必要な情報入力や資料作成に便利な機能が使えるソフトです。賃貸管理に特化したソフトを使えば、物件情報・賃料入金状況・原状回復や修繕履歴などのデータを一元管理することができます。
所有者自ら賃貸管理を行う際は、管理ソフトを導入することで業務効率化を図ることが可能です。賃貸経営の自己管理をより効率的に行いたい人は、まずは管理ソフトを導入するメリットをチェックしておきましょう。
＜管理ソフトを導入するメリット＞
・入力箇所がわかりやすく操作方法も簡単
・エラー発生時のサポート体制も万全
・入力漏れやデータ・書類の紛失など人的ミスを回避
5-1. 管理ソフトを導入する際のポイント
管理ソフトは豊富な種類があるため、使いやすさや対応力など各商品を比較することは困難です。使い勝手がよい管理ソフトを選びたいときは、以下のポイントに注目しましょう。
●機能性の高さを確認する
賃貸管理に特化したソフトには、基本的な操作が備わっています。しかし、すべての管理ソフトが立ち上がりが早く効率的というわけではありません。画面レイアウトのわかりやすさや入力画面の使いやすさなど、便利な機能をスムーズに使えるかどうか確かめておきましょう。
●システムに合った環境（オンプレミスorクラウド）を選ぶ
管理ソフトを運用する際には、「オンプレミス」「クラウド」の2つからシステムに合った環境を選ばなければなりません。以下は、2つの特徴とコスト面を比較した表です。両方を比べたうえで、自分に合う環境を判断してください。
●セキュリティ面を重視する
管理ソフトを選ぶにあたり、統合認証・制限制御・操作ログなど、セキュリティ面が整っているか確認しましょう。とくに、ネットワーク上にデータが存在するクラウド型システムでは、不正アクセスなどに対応できる強固なセキュリティが求められます。
●サポート力をチェックする
システムエラーや不動産に関する法律改正・税制改正があった際、管理ソフトのシステム変更や新しい機能の追加が必須です。サポートが充実した会計ソフトであれば、定期的なアップデートにより、法改正があっても快適な操作を続けられます。
まとめ
賃貸管理の方法には、「自己管理」「委託管理」「サブリース」の3つがあります。自己管理は、コストを抑えられる点がメリットです。ただし、賃貸管理に関する知識が求められるだけでなく、賃貸業務の手間・時間がかかります。自己管理による賃貸経営の手間を省きたい人は、管理ソフトを導入しましょう。
